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Aktuelles

Immobilienkauf - Checkliste für den Käufer | 16.04.2020

1. Vor der Beurkundung

Der Käufer sollte sich rechtzeitig vor der Beurkundung eingehend mit dem Kaufgegenstand auseinandersetzen.

Dazu gehören

• die Bebaubarkeit oder, bei bestehenden Bauten, deren rechtmäßige Errichtung (Baugenehmigung

oder Genehmigungsfreistellung) einschließlich möglicher Beschränkungen durch Baulasten (bei der Gemeinde) zu prüfen,

• den Zustand der Gebäude zu begutachten, etwa durch gemeinsame Besichtigung mit dem Verkäufer,

• den Stand der Erschließung und deren Abrechnung mit dem bisherigen Eigentümer zu überprüfen (auch durch Nachfrage bei der Gemeindeverwaltung),

• die in der Natur ersichtliche Grundstücksgrenze und -größe mit den im Liegenschaftskataster verzeichneten Daten abzugleichen,

• die Infrastruktur in der Umgebung zu erkunden (Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Einrichtungen der Daseinsvorsorge; Beeinträchtigungen durch einen nahegelegenen landwirtschaftlichen Betrieb, einen Flughafen oder eine Mülldeponie),

• das Vorhandensein von Altlasten abzuklären (Einsehen des Altlastenregisters, soweit in der betreffenden Gemeinde vorhanden),

• Vergleichspreise zu ermitteln (bei Objekten zur Kapitalanlage auch hinsichtlich zu erzielender Mieten),

• mögliche steuerliche Folgen zu klären (etwa Werbungskosten bei angestrebter Vermietung).

 

Der Käufer sollte auch vor der Beurkundung die Finanzierung des Immobilienerwerbs sicherstellen.

Dazu wird er den Finanzierungsbedarf abstecken müssen (insbesondere Kaufpreis einschließlich Nebenleistungen – Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbuchamt) sowie ggf. zusätzliche Mittel für Renovierungen und notwendige Darlehensverträge abschließen und die von der Bank gewünschten Sicherheiten (insbesondere Grundschulden) absprechen.

Welcher Notar die Beurkundung vornehmen soll, können die Vertragsparteien frei wählen. Nach § 448 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat die Beurkundungskosten der Käufer zu tragen; dies wird ihm einen gewissen Vorrang bei der Bestimmung geben.

2. Während der Beurkundung

Während der Beurkundung wird der Kaufvertrag allen Beteiligten laut vorgelesen und zugleich vom Notar erläutert. Es besteht Gelegenheit, Fragen über Unklarheiten zu stellen und sich den genauen Ablauf sowie die eigene Absicherung erläutern zu lassen.

Mit der Unterschrift unter dem beurkundeten Vertrag wird dieser für Verkäufer und Käufer verbindlich.

Der Käufer sollte die Unterschrift deshalb erst und nur dann leisten, wenn alle seine Fragen beantwortet wurden und er sich sicher ist, dass er diesen Grundstückskaufvertrag so abschließen möchte.

3. Nach der Beurkundung

Nach der Beurkundung muss der Käufer

• auf Aufforderung des Notars den Kaufpreis nach Maßgabe der Fälligkeitsmitteilung entrichten,

• sofern ein entsprechender Steuerbescheid vorliegt, die Grunderwerbsteuer begleichen, da vom Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes die Umschreibung des Grundstücks abhängig ist.

Corona-Virus | 16.03.2020

Sehr geehrte Mandantinnen und Mandanten,

die aktuelle Gesundheitssituation zwingt auch uns dazu, unsere notariellen Dienstleistungen anzupassen. Wir bleiben aber für Sie bereit, bitten jedoch folgende Hinweise dringend zu beachten:

1. Wir führen Besprechungen im Vorfeld der Beurkundungen oder nach der Beurkundung nur noch telefonisch oder per E-Mail durch und werden die bereits vereinbarten Besprechungstermine dementsprechend umstellen. Wir sind aber weiterhin auch für Ihre Beratung da.
2. Bei der Beurkundung werden wir nur noch die Beurkundungsbeteiligten am Beurkundungsverfahren teilnehmen lassen. Bitte nehmen Sie davon Abstand, Verwandte, Freunde, Kinder etc. zur Beurkundung mitzubringen.
3. Soweit Sie sich selber gesundheitlich angeschlagen fühlen, erkältet sind, Grippe haben, nehmen Sie bitte von einer persönlichen Teilnahme an der Beurkundung Abstand. Sie können zunächst eine schriftliche Vollmacht erteilen und diese dann später, wenn Sie wieder gesund sind, nachbestätigen oder Sie können die Beurkundung genehmigen. Wenn Sie hier Fragen haben, stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.
4. Wir werden den Zugang zu unserer Geschäftsstelle nur noch für diejenigen ermöglichen, die bereits vorab vereinbarte Notariatstermine haben. Sollten Sie ohne einen derartigen Termin zu uns kommen wollen, verweisen wir Sie auf die vorherige telefonische Vereinbarung, werden Sie aber nicht ins Gebäude einlassen.
5. Soweit Sie nur eine Unterschriftsbeglaubigung durchführen müssen, bieten wir Ihnen an, diese in Ihrem Pkw auf dem hinter dem Haus vorhandenen Parkplatz vorzunehmen.
6. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir Termine jetzt auch verlegen müssen. Wir werden darauf achten, dass der Terminkalender aufgelockert wird und sich möglichst wenig Klienten im Notariat begegnen und Wartezeiten gänzlich ausgeschlossen werden. Unsere Mitarbeiter werden Sie telefonisch kontaktieren. Sofern Sie vor der Beurkundung feststellen, dass noch Fragen offen sind, die die Beurkundung betreffen, bitten wir Sie dringend, diese vorab zu klären, da wir ansonsten in Terminkollision geraten.
7. Bei eiligen Grundschuldbestellungen bitten wir ebenfalls Kontakt mit uns vorab aufzunehmen. Wir müssen darauf hinweisen, dass sich auch die Eintragungszeiten bei den Behörden schon verlängert haben und weiter verlängern werden.
8. Wir sind Ihnen sehr dankbar, wenn Sie zur Beurkundung neben Ihrem Personalausweis auch gleich eine Kopie Ihres Ausweises mitbringen oder uns diesen– soweit möglich – vorab per Mail übermitteln.
9. Die Abläufe bei den Behörden haben sich bereits stark verlangsamt, teilweise sind unsere Ansprechpartner nicht mehr erreichbar. Wir haben keine Möglichkeit, die Abläufe bei den Behörden zu beschleunigen. Bitte nehmen Sie von diesbezüglichen Rückfragen Abstand! Vielen Dank.
10. Wir bitten Sie alle um ein verständnisvolles Miteinander. Wir bemühen uns, solange wie möglich unsere Dienstleistungen für Sie zu erfüllen. Wir alle sind vor eine enorme Herausforderung gestellt und müssen besonnen und verantwortungsbewusst bleiben.

Irrtümer im Erbrecht – meistens doch anders | 2. März 2020

In der erbrechtlichen Beratungspraxis eines Rechtsanwalts oder Notars kommen oft (sinngemäß) die nachfolgenden Sätze – oder zumindest ähnlich falsche Vorstellungen vom deutschen Erbrecht. Wer darauf setzt, dass er die komplizierten erbrechtlichen Zusammenhänge, die auch sehr stark von der familiären Zusammensetzung und persönlichen Umständen – beispielsweise der Vereinbarung eines Ehevertrags – abhängen, der riskiert zumindest, dass seine Vorstellungen nachher in der Praxis nicht umgesetzt werden (können). Hier eine kleine Auswahl:

„Ich lass mir mein Erbe ausbezahlen“ – so etwas gibt es nicht! Zwar können die späteren Erblasser freiwillig eine schenkweise Zuwendung zu Lebzeiten vornehmen, die auf das spätere Erbe ganz oder teilweise anzurechnen ist. Oft geht damit aber auch ein Verzicht auf Erbteil und Pflichtteil einher. Einen Anspruch darauf haben mögliche Erben aber nicht und schon gar nicht auf bestimmte Nachlassgegenstände, wie etwa Immobilien.

„Wenn ich sterbe gehört doch eh alles meiner Frau – oder zumindest die Hälfte“ – ohne Testament auf keinen Fall. Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge, in der der Ehepartner nie alles alleine erbt. Außerdem gilt bei mehreren Erben, wie zum Beispiel in der gesetzlichen Erbfolge, dass immer eine Erbengemeinschaft entsteht, die alles gemeinschaftlich erbt. An dieser Erbengemeinschaft haben alle Miterben eine Beteiligung, d. h. eine bestimmte Quote. Die Erbengemeinschaft kann nur einstimmig handeln, so dass es nicht selten dazu kommt, dass ein Erbe die Versteigerung des Nachlasses zur Aufteilung der Erbschaft beantragt.

„Ich hab´ doch nichts zu vererben“ – falsch! Beim Erbfall werden nicht einfach nur Vermögen und Schulden zu den Erben verschoben, wie es sich die meisten vorstellen. Vielmehr wird die verstorbene Person ersetzt durch die Erben(gemeinschaft), die sich auch um Angelegenheiten wie die Beerdigung und Haushaltsauflösung zu kümmern hat. Wer verantwortlich sein soll, sollte daher genau bedacht werden, auch wenn der Nachlass nicht aus großen Reichtümern besteht.

„Ich will nicht, dass so viel Erbschaftssteuer anfällt“ – eine meist unbegründete Sorge! Die Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge, d. h. Beträge, die man steuerfrei erben kann, sind durchaus großzügig bemessen, je nachdem, wie nah man mit dem Erblasser verwandt war. So können beispielsweise Ehepartner steuerfrei bis zu 500.000 Euro erben, Kindern immerhin 400.000 Euro. Allerdings können nichtverheiratete Partner nur auf einen kleinen Freibetrag von 20.000 Euro bauen, während alles darüber hinaus mit bis zum 30 Prozent zu versteuern sein kann. Eine genaue Prüfung lohnt sich also, da durch geschickte frühzeitige Verfügungen Freibeträge mehrfach genutzt werden können.

„Bei mir ist nur das Haus zu vererben“ – sollen einer Person einzelne Vermögensgegenstände zukommen, so spricht das Gesetz nicht vom Erben, sondern von einem Vermächtnis. Die Wortwahl ist also wichtig. Dass ein Erblasser ausschließlich eine Immobilie sein Eigen nennt, ist unwahrscheinlich. Schließlich gibt es auch noch den Hausrat, oftmals Fahrzeuge, Versicherungen, laufende Verträge usw. Bei einem Erbfall erfolgt schließlich lediglich der Austausch der Person, d. h. die Erben treten universell an die Stelle des Erblassers in alle Rechte und Pflichten ein. Kein Testament ist also auch keine Lösung und Rat vom Fachmann angezeigt!

Rechtsanwalt und Notar
Andreas Rickert
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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